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Attention à la DO !
Il s'agit d'une assurance de choses garantissant, en dehors de toute recherche de responsabilité, les dommages atteignant l'ouvrage. Son but est donc de permettre une indemnisation rapide afin d'éviter à l'assuré toute avance personnelle de fonds.
L'assurance dommages-ouvrage (DO) est une assurance obligatoire.
Ainsi, hormis les personnes morales de droit public et certaines personnes morales de droit privé d'une certaine dimension économique, qui font réaliser pour leur compte des travaux de bâtiment pour un usage autre que l'habitation, sont tenus de souscrire une police DO :
- le promoteur immobilier au sens de l'article 1831-1 du Code civil ;
- l'état, lorsqu'il construit pour le compte d'autrui ;
- le propriétaire de l'ouvrage, que celui-ci soit un particulier ou une société de construction ;
- le mandataire du propriétaire de l'ouvrage, comme par exemple le syndic de copropriété pour les travaux de bâtiment sur les parties communes ou le gérant.
L’obligation de souscrire un tel contrat est sanctionnée pénalement.
Selon l'article L 243-3 du Code des Assurances, quiconque contrevient aux dispositions des articles L. 241-1 à L. 242-1 dudit code sera puni d'un emprisonnement de six mois et d'une amende de 75 000 euros ou de l'une de ces deux peines seulement.
Ces dispositions ne s'appliquent pas à la personne physique construisant un logement pour l'occuper elle-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint.
En outre, le défaut d'assurances entraîne non seulement, le cas échéant, la responsabilité pénale du contrevenant mais également sa responsabilité civile.
En application de l'article L 242-1 du Code des assurances, la police DO devrait impérativement être souscrite avant l'ouverture de chantier.
Mais la souscription d'un contrat définitif suppose que le projet de construction soit définitivement arrêté, or, c'est rarement le cas en pratique.
Aussi, une note de couverture dont la durée est par hypothèse limitée dans l'attente de la signature du contrat définitif, se substitue-t-elle dans les faits au contrat définitif.
Il semblerait que la police DO puisse même être souscrite en cours de chantier voire postérieurement à l'achèvement de la construction ; dans cette dernière hypothèse, si le souscripteur se heurte à un refus d'assurances, il pourra saisir le Bureau Central de Tarification (BCT).
L'article 1792 du Code civil précise, en substance, que seuls les dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination sont garantis au titre de l'assurance DO.
La loi nous donne donc une définition des dommages ouvrant droit à indemnisation mais, malheureusement, ne donne aucune définition du champ de l'assurance obligatoire ni des travaux devant générer la souscription d'une assurance dommages-ouvrage.
La raison en a été donnée par une réponse ministérielle du 19 décembre 1991 qui a précisé qu’il ne semblait pas qu'une définition législative de la notion de travaux de bâtiment puisse prétendre à l'exhaustivité et qu'il n'était donc pas envisagé de compléter la législation actuelle.
Cependant, un arrêté du 17 novembre 1978 avait tenté de donner une définition des travaux de bâtiment. En voici les termes : "les travaux dont l'objet est de réaliser ou de modifier les constructions élevées sur le sol à l'intérieur desquelles l'homme est appelé à se mouvoir et qui offrent une protection au moins partielle contre les agressions des éléments naturels extérieurs." Mais le Conseil d'état considérant qu'un arrêté ne pouvait préciser donc limiter le champ d'application de la loi a annulé l'arrêté sur ce point.
Il existe donc une certaine insécurité juridique en la matière due à une frontière incertaine entre le domaine obligatoire et le domaine facultatif.
Cela étant, doctrine et jurisprudence nous ont donné quelques pistes en la matière.
Tout d'abord, par travaux, il faut entendre non seulement la construction neuve mais aussi les adjonctions, surélévations…
Le simple entretien est exclu, mais aucun critère de ce coût ne semble pouvoir être retenu pas plus que l'existence d'un permis de construire.
Par conséquent, face à un tel vide juridique, il convient au cas par cas et pour chaque travaux de se demander si leur réalisation nécessite ou pas la souscription d'une assurance dommages-ouvrage.
Ajoutons, pour terminer, qu’en cas de doute pour certains travaux, mieux vaut souscrire une telle police.
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Loi Carrez : un m² peut tout changer !
Vous faites partie d’une copropriété et vous vendez votre bien immobilier ? Ne négligez pas la loi Carrez !
Depuis le 18 décembre 1996, cette loi impose au vendeur d’un lot de copropriété d’en indiquer la surface dans l’avant-contrat et dans l’acte de vente définitif.
Ne sont pas pris en compte les caves, les garages, les places de stationnement et les lots de moins de 8 m².
Appartement, local à usage mixte ou professionnel, boutique, si la superficie réelle du bien est inférieure de plus de 5%, l’acheteur peut exiger une diminution du prix de vente proportionnelle à la différence de surface.
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Sécurité des ascenseurs : passez à l’étage supérieur !
La France dispose de près de 470 000 ascenseurs.
60% du parc ayant déjà 20 ans, le législateur s’est penché sur la sécurité des appareils à travers la loi du 2 juillet 2004, précisée par le décret de septembre 2004 et ses 4 arrêtés.
Il s’agit de trois volets fondamentaux sur les travaux de mise en sécurité des ascenseurs, l’entretien et le contrôle technique, le droit d’information des occupants de l’immeuble. C’est au propriétaire de l’ascenseur que revient l’obligation de respecter les objectifs de sécurité comme la fermeture des portes palières ou l’accès sans danger des personnes à la cabine…
Côté entretien, en plus d’une visite toutes les six semaines maximum, un contrôle technique, réalisé par un technicien spécialisé et indépendant, sera effectué tous les cinq ans.
La loi précise enfin que toute personne habitant un immeuble avec ascenseur doit être informée sur le rapport du contrôle technique et sur les réparations effectuées.
À noter : la mise en œuvre du texte est prévue sur une durée maximale de 15 ans avec des échéances en juillet 2008, 2013 et 2018 afin d’étaler les travaux.
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Mitoyenneté : les règles à suivre pour ne pas être au pied du mur
La mitoyenneté est en quelque sorte une co-propriété possédée par deux voisins sur une clôture ou un mur qui sépare leurs terrains.
Elle est établie par des preuves qui peuvent être de différentes natures :
- un titre sous forme d’accord signé devant un notaire,
- une prescription trentenaire qui démontre que le propriétaire a entretenu le mur mitoyen de façon continue pendant 30 ans,
- une présomption établie par la loi.
À tout moment, vous pouvez acquérir la mitoyenneté d’un mur construit comme séparation entre votre propriété et celle de votre voisin. Le prix d’achat doit alors prendre en compte la moitié de la valeur actuelle du mur, la moitié de celle du sol sur lequel repose le mur, les honoraires du notaire et les frais d’actes de publication.
Bon à savoir : chaque voisin possède les mêmes droits sur le mur et doit participer à son entretien.
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TNT et copropriété : restez branché !
Ça y est, depuis le 31 mars 2005 la télévision numérique terrestre (TNT) a démarré.
Vous êtes copropriétaire et intéressé par cette nouvelle offre de chaînes ? Voilà les démarches à effectuer pour recevoir la TNT dans votre copropriété :
Pour obtenir les images en qualité numérique, vous devez d’abord équiper votre téléviseur d’un décodeur individuel. Quand votre copropriété dispose d’une antenne râteau collective, deux options s’offrent à vous : si la réception est insuffisante et que l’antenne ne nécessite qu’une simple intervention, type réorientation ou réglage du canal, l’opération peut être comprise dans le contrat de maintenance passé avec l’antenniste qui entretient habituellement l’équipement. En revanche, si l’antenne doit subir des travaux d’adjonction d’éléments nouveaux par rapport au système existant, une décision de l’assemblée générale, sur la base d’un devis sollicité par votre syndic, devra obligatoirement être prise et votée à la majorité absolue.
À noter : l’installation étant collective, vous devez systématiquement demander à votre syndic de consulter ou de faire intervenir un antenniste.
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